L’article en bref
Le dispositif Cosse ancien, créé en 2017, incitait les propriétaires à louer abordable grâce à des déductions fiscales significatives.
- Mécanisme fiscal offrant déductions de 15 à 85 % selon la zone et le type de loyer conventionné avec l’Anah
- Engagement minimal de 6 ans sans travaux, porté à 9 ans avec subventions, pour logements non meublés en résidence principale
- Intermédiation locative : confier le bien à une structure agréée permet d’atteindre 85 % de déduction plus prime de 1 000 €
- Remplacé depuis 1er mars 2022 par Loc’Avantages, mais propriétaires engagés continuent à bénéficier de ses effets jusqu’à expiration
- Cumulable avec déficit foncier et Malraux, incompatible avec Pinel, Duflot et autres dispositifs similaires
En 2017, le nom d’Emmanuelle Cosse, ministre du logement de l’époque, s’est imposé dans le vocabulaire fiscal des propriétaires bailleurs français. Le dispositif qui porte son nom a ouvert une nouvelle voie d’incitation à la location abordable, en offrant des déductions d’impôt significatives à ceux qui acceptaient de plafonner leurs loyers. Je travaille depuis de nombreuses années dans l’immobilier à Orange, une ville du Vaucluse où la question du logement accessible reste très présente, et ce mécanisme a souvent été à la croisée de mes échanges avec des propriétaires soucieux d’optimiser leur fiscalité tout en rendant service à des locataires modestes.
Qu’est-ce que le dispositif Cosse ancien et comment fonctionne-t-il ?
Le dispositif Cosse ancien, officiellement appelé « Louer abordable », est un mécanisme fiscal introduit par la loi de finances 2017. Son principe est élémentaire : un propriétaire signe une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et s’engage à louer son bien à un loyer plafonné. En contrepartie, il bénéficie d’une déduction sur ses revenus fonciers.
Une histoire brève mais dense
Le dispositif s’appliquait aux conventions régulièrement déposées auprès de l’Anah entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022. Il a remplacé, dès le 1er février 2017, le dispositif Borloo ancien. Ce dernier prévoyait une déduction de 30 % pour les loyers intermédiaires, 60 % pour les loyers sociaux ou très sociaux, et 70 % en intermédiation locative. Le Besson ancien, lui, offrait 26 % de déduction sur six ans. Le Cosse est venu simplifier et moderniser cet écosystème.
Depuis le 1er mars 2022, le Cosse a été remplacé par le dispositif Loc’Avantages. En revanche, les propriétaires déjà engagés pouvaient continuer à bénéficier de ses effets. Attention : depuis le 1er janvier 2024, conformément à l’article 110 de la loi 2023-1322 de finances 2024 du 29 décembre 2023, il n’est plus possible de renouveler les conventions Cosse ou Borloo par période triennale.
Les logements concernés
Tous les logements ne sont pas éligibles. Le bien doit être situé en France hexagonale ou dans les territoires ultramarins (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte). Il doit être non meublé, loué à titre de résidence principale, respecter les critères de décence et afficher un diagnostic de performance énergétique (DPE) compris entre A et E. Depuis le 1er juillet 2020, l’éco-conditionnalité exclut les logements classés F ou G.
Durée d’engagement et conditions locatives
La durée minimale de location est de 6 ans sans travaux, portée à 9 ans lorsque l’Anah subventionne des travaux. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du bailleur. Si le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la location à un associé est également interdite.
Les avantages fiscaux et les plafonds à respecter
C’est là que le dispositif devient vraiment intéressant. Je me souviens d’un propriétaire d’Orange qui louait un appartement de 55 m² en zone B2. Il hésitait à conventionner, craignant de perdre en rentabilité. Après calcul, la déduction fiscale compensait largement l’écart de loyer. Voici les taux applicables selon la zone et le niveau de loyer :
| Zone | Loyer intermédiaire | Loyer social / très social | Intermédiation locative |
|---|---|---|---|
| A / A bis / B1 | 30 % | 70 % | 85 % |
| B2 | 15 % | 50 % | 85 % |
| — | Uniquement en intermédiation | Uniquement en intermédiation | 85 % |
Pour 2026, les plafonds de loyers intermédiaires en hexagone s’établissent à 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C. Ces montants sont ajustés par un coefficient multiplicateur calculé selon la formule 0,7 + 19/S, où S est la surface en m², plafonné à 1,2.
L’intermédiation locative, une possibilité très avantageuse
Confier son bien à une agence à vocation sociale ou à une association agréée, comme dans le cadre du Solibail, permet d’atteindre un taux de déduction de 85 % sur tous les revenus locatifs. L’Anah verse en plus une prime de 1 000 € pour tout propriétaire confiant son logement conventionné à une structure agréée pour au moins 3 ans. Si la gestion est déléguée à une agence à vocation sociale plutôt qu’à une association, une prime supplémentaire représentant 50 % de rendement additionnel est prévue. Pour les biens de 40 m² ou moins, une prime complémentaire s’ajoute encore.
Cumul avec d’autres dispositifs
Le Cosse est cumulable avec la défiscalisation immobilier Malraux et le déficit foncier. En revanche, il est incompatible avec Pinel, Duflot, Scellier, Robien, Besson, Périssol, Girardin sans compter-mer, Monuments Historiques ou un label délivré par la Fondation du patrimoine. Le plafond global des avantages fiscaux cumulés était fixé à 10 000 € en hexagone et 18 000 € en hormis-mer pour l’imposition 2024.
Transition vers Loc’Avantages et perspectives pour les bailleurs
Quand une convention Cosse arrive à échéance, deux options se présentent. En premier lieu, signer une nouvelle convention avec l’Anah pour basculer vers Loc’Avantages. Deuxièmement, attendre le terme du bail pour réévaluer le loyer selon l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, sous réserve de respecter un délai de 6 mois avant l’échéance et les règles applicables (hausse supérieure à 10 % étalée par sixième annuel). Depuis le 24 août 2022, cette réévaluation est impossible pour les logements classés DPE F ou G.
Loc’Avantages fonctionne désormais avec une réduction d’impôt (et non plus un abattement), avec des décotes de 15 %, 30 % ou 45 % selon le secteur de location. Pour réussir votre premier investissement immobilier, comprendre ces mécanismes en amont est indispensable.
La demande de conventionnement Loc’Avantages doit intervenir dans les 2 mois suivant le renouvellement ou la signature d’un nouveau bail. Si vous envisagez un renouvellement anticipé, la proposition doit être faite au moins 6 mois avant l’échéance. Le locataire dispose alors de 6 mois pour accepter ou refuser, sans modifier le bail en cours en cas de refus. Ce dispositif, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, reste une opportunité réelle pour les propriétaires souhaitant allier avantage fiscal et engagement social.
Sources : (Vaucluse) »>wiki de la ville Orange
