L’article en bref
L’article explique le rôle distinct du conseil syndical, organe de contrôle et d’assistance auprès du syndic.
- Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires bénévoles élus pour assister et contrôler le syndic, sans pouvoir décisionnel direct
- Son existence est obligatoire sauf exceptions : copropriétés de moins de 5 logements ou budget inférieur à 15 000 euros sur trois exercices
- Ses missions principales incluent l’assistance, le contrôle de gestion et la mise en concurrence des syndics avant désignation
- L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical des décisions d’administration courante pour 2 ans maximum, à condition qu’il compte au moins 3 membres
- Le conseil syndical ne peut pas révoquer le syndic seul : il doit convoquer une assemblée générale pour permettre aux copropriétaires de voter
Copropriétaire à Orange depuis des années, je le constate chaque semaine dans mon activité : beaucoup de gens confondent le syndic et le conseil syndical. Ce sont pourtant deux organes bien distincts, avec des rôles et des responsabilités qui ne se recoupent pas. Comprendre ce que fait réellement le conseil syndical, c’est mieux défendre ses intérêts au sein de sa copropriété.
Qu’est-ce qu’un conseil syndical et quel est son rôle ?
Le conseil syndical et son rôle sont encadrés par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, complétée par la loi Bonnemaison de 1985, la loi Alur de 2014 et la loi Elan du 24 novembre 2018. L’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, est venue affiner ce dispositif.
Concrètement, le conseil syndical est un groupe de copropriétaires bénévoles élus pour assister et contrôler le syndic. Ce n’est pas un organe décisionnel à proprement parler : il accompagne, surveille, conseille. La décision finale appartient au syndic ou à l’assemblée générale. Je résume souvent cela à mes clients d’Orange de cette façon : le conseil syndical, c’est le copilote, pas le pilote.
Son existence est en principe obligatoire, mais trois exceptions existent. D’abord, lorsque l’assemblée renonce à le constituer par un vote à la double majorité selon l’article 26. Ensuite, quand aucun candidat n’obtient la majorité requise. Enfin, pour les petites copropriétés de moins de 5 logements ou affichant un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs. Dans ces situations, l’absence de conseil syndical ne pose aucun problème légal.
Qui peut y siéger ?
Peuvent être membres les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés de SCI, les époux, partenaires pacsés, représentants légaux et usufruitiers. Les personnes morales s’y font représenter par leur mandataire légal ou un fondé de pouvoir habilité.
En revanche, lorsque le syndic est un professionnel, lui-même, ses employés, conjoints, concubins et parents jusqu’au 2e degré en ligne collatérale sont exclus, même s’ils sont copropriétaires. Cette règle évite les conflits d’intérêts. À Orange, j’ai vu des situations délicates naître précisément de ce type de confusion.
Comment se déroule l’élection ?
Les membres sont élus un par un par l’assemblée générale de copropriété à la majorité absolue, conformément à l’article 25. Si un candidat obtient au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple selon l’article 24. Les candidatures peuvent être déposées avant la convocation ou pendant la réunion.
Le nombre minimal de membres n’est fixé par aucun texte, mais au moins 3 membres sont fortement recommandés en utile. Des suppléants peuvent également être désignés. Le mandat dure au maximum 3 ans, renouvelable.
Les missions et responsabilités du conseil syndical
Le conseil syndical exerce trois grandes catégories de missions : assistance, contrôle et, dans certains cas, délégation de pouvoirs.
| Mission | Description |
|---|---|
| Assistance au syndic | Avis sur toutes les questions intéressant le syndicat, élaboration de l’ordre du jour |
| Contrôle de gestion | Vérification de la comptabilité, des contrats, du montant prévisionnel |
| Mise en concurrence | Consultation de plusieurs syndics avant désignation ou renouvellement |
| Délégation de pouvoirs | Décisions courantes d’administration votées par l’AG, pour 2 ans maximum |
Le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical dans quatre situations précises : élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée, réalisation de travaux urgents, désignation d’un administrateur provisoire, et pour tout contrat ou marché dépassant un seuil, généralement fixé à 2 000 euros. Si le syndic tarde à transmettre des documents, une pénalité de 15 euros par jour de retard lui est déduite au-delà d’un mois.
Les pouvoirs délégués par l’assemblée générale
L’assemblée générale peut confier au conseil syndical, à condition qu’il comprenne au moins 3 membres, le pouvoir de prendre seul certaines décisions relevant de la majorité simple. Cette délégation, votée à la majorité absolue, dure au maximum 2 ans et est renouvelable.
Sont concernées les décisions d’administration courante ou d’entretien de l’immeuble : fixer les périodes de chauffage, organiser le déneigement, abattre un arbre dangereux. L’approbation des comptes et le budget prévisionnel restent hors délégation. Un de mes clients a ainsi évité une réunion d’assemblée improvisée grâce à cette délégation bien anticipée.
Pour les assurances obligatoires du propriétaire, sachez que le syndicat doit également souscrire une couverture de responsabilité civile pour chaque membre du conseil syndical.
Les limites à connaître
Le conseil syndical ne peut pas révoquer le syndic de sa propre initiative. Il peut seulement convoquer une assemblée générale extraordinaire pour permettre aux copropriétaires de voter cette révocation. De même, toute action du conseil doit figurer dans le règlement de copropriété : ce qui n’y est pas mentionné n’est pas autorisé.
La responsabilité civile ou pénale de chaque membre peut être engagée en cas de faute grave, compte tenu du caractère bénévole des fonctions.
Ce que j’observe sur le terrain à Orange
Dans ma pratique immobilière à Orange, les copropriétés qui fonctionnent le mieux sont souvent celles où le conseil syndical est actif, curieux et bien informé. Ce n’est pas une question de taille. J’ai vu de petites résidences de 8 logements avec un conseil syndical exemplaire, et de grands immeubles où le poste de président restait vacant faute de volontaires.
Un conseil syndical efficace se réunit au moins une fois par an avant l’assemblée générale, présente un rapport d’activités aux copropriétaires, et surveille de près les dépenses. Lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), le président peut saisir le juge pour désigner un mandataire ad hoc.
Mon conseil : si vous êtes copropriétaire, ne sous-estimez pas l’importance de vous engager ou d’encourager vos voisins à le faire. Le conseil syndical n’a peut-être pas tous les pouvoirs, mais il reste votre meilleur outil de vigilance au quotidien.
Sources : (Vaucluse) » target= »blank » rel= »noopener »>wiki de la ville Orange
