L’article en bref
Le fonds de travaux en copropriété : un outil obligatoire pour anticiper les grands travaux.
- Un mécanisme obligatoire depuis 2017, instauré par la loi ALUR de 2014, applicable à toutes les copropriétés de plus de 10 ans.
- Une réserve collective distincte du budget prévisionnel, finançant les travaux majeurs : toiture, électricité, rénovation énergétique.
- Des cotisations minimales : 5 % du budget prévisionnel sans Plan pluriannuel de travaux, ou 2,5 % des travaux du PPT avec celui-ci.
- Un compte bancaire séparé et rémunéré, obligatoire, où les cotisations trimestrielles sont versées de façon sécurisée.
- Les sommes versées restent acquises au syndicat lors d’une vente, sans récupération possible par le vendeur.
Je me souviens d’un copropriétaire, rencontré ici à Orange lors d’une assemblée générale particulièrement animée, qui découvrait avec stupeur une facture de ravalement de façade de 80 000 €, à répartir entre les occupants de l’immeuble. Personne n’avait rien anticipé. Cette scène m’a marqué, et elle illustre précisément pourquoi le législateur a décidé d’agir. Depuis la loi ALUR de 2014, les copropriétés disposent d’un outil concret pour éviter ce genre de mauvaise surprise : le fonds de travaux.
Qu’est-ce qu’un fonds de travaux en copropriété ?
Une réserve financière collective obligatoire
Le fonds de travaux, c’est une épargne collective constituée par les copropriétaires d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation. Son objectif est simple : mettre de côté des sommes chaque année pour financer les grands travaux à venir, sans avoir à lancer des appels de fonds uniques qui surprennent tout le monde.
Instauré par la loi ALUR en 2014, ce dispositif est devenu obligatoire en 2017. Son déploiement s’est ensuite étalé progressivement : depuis le 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour ceux comptant entre 51 et 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 pour les petites copropriétés jusqu’à 50 lots. Aujourd’hui, aucune copropriété ne peut y échapper.
Attention à ne pas confondre ce fonds avec le budget prévisionnel classique. Ce dernier couvre les dépenses d’entretien courant — nettoyage, ascenseur, assurance. Le fonds de travaux, lui, finance ce qui sort de l’ordinaire : une réfection de toiture, une mise aux normes électriques, ou encore des travaux de rénovation énergétique. Pour mieux comprendre comment ces deux enveloppes coexistent, je vous invite à consulter notre page dédiée aux charges prévisionnelles en copropriété.
Quels immeubles sont concernés ?
Depuis janvier 2025, tous les immeubles en copropriété de plus de 10 ans doivent obligatoirement disposer d’un fonds de travaux. Avant cette date, la limite d’âge était fixée à 5 ans. Ce glissement confirme une volonté claire du législateur : anticiper l’entretien du parc immobilier français avant qu’il ne se dégrade.
L’obligation naît à la fin d’une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Pour les immeubles neufs, le syndic doit donc planifier dès le départ l’ouverture d’un compte dédié.
Quelles dépenses ce fonds peut-il couvrir ?
Voici les principales dépenses finançables par le fonds de travaux :
- L’élaboration du Plan pluriannuel de travaux (PPT) et du Diagnostic technique global (DTG)
- La réalisation des travaux inscrits dans le PPT adopté par l’assemblée générale
- Les travaux urgents décidés par le syndic pour sauvegarder l’immeuble
- Les actions visant à préserver la santé et la sécurité des occupants
- Les travaux de rénovation énergétique non prévus dans le PPT
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le PPT est devenu un document stratégique central. Il permet notamment d’indexer la cotisation annuelle à 2,5 % du montant total des travaux pendant 10 ans, lorsque l’assemblée générale l’a adopté.
Comment ce fonds est-il constitué et géré ?
Le calcul de la cotisation annuelle
Le montant minimum de la cotisation varie selon la situation de la copropriété. Pour y voir clair, voici un tableau récapitulatif :
| Situation | Cotisation minimale annuelle |
|---|---|
| Sans PPT adopté | 5 % du budget prévisionnel |
| Avec PPT adopté | 2,5 % du montant des travaux du PPT ET 5 % du coût prévisionnel |
L’assemblée générale peut voter un montant supérieur à ces seuils, à la majorité absolue. En revanche, elle peut suspendre les cotisations si le fonds dépasse le budget prévisionnel d’une année entière, ou si son montant excède de 50 % les travaux prévus dans le PPT adopté. C’est un garde-fou utile pour éviter une accumulation excessive.
Un compte bancaire séparé, obligatoire
Le syndic doit ouvrir un compte bancaire distinct, rémunéré, au nom du syndicat des copropriétaires. Les cotisations y sont versées directement, selon les mêmes échéances trimestrielles que les provisions du budget prévisionnel. Les intérêts générés par ce compte restent acquis au syndicat — une petite source de revenu passive, mais bienvenue.
En assemblée générale, deux votes sont nécessaires : l’ouverture du compte (une seule fois) et le montant annuel de la cotisation (chaque année). Ces résolutions relèvent de la majorité absolue de l’article 25. Si elles n’atteignent pas ce seuil mais recueillent un tiers des voix, un second vote à la majorité basique peut être organisé immédiatement.
Que se passe-t-il lors d’une vente ?
C’est une question que j’entends souvent à Orange, notamment de la part de propriétaires qui envisagent de vendre leur appartement. La réponse est nette : les sommes versées au fonds de travaux ne sont pas récupérables par le vendeur. Elles sont définitivement acquises au syndicat et restent attachées au lot vendu.
L’acquéreur peut en revanche choisir de rembourser ces sommes au vendeur, en sus du prix de vente. Dans les faits, ces contributions influencent souvent la négociation du prix final. C’est un point à ne pas négliger lors de toute transaction immobilière.
Ce qu’il faut savoir si votre copropriété n’a pas encore constitué ce fonds
La loi ne prévoit pas de sanction directe en cas de non-constitution du fonds de travaux. Mais l’absence de fonds expose la copropriété à des risques réels. Un copropriétaire lésé peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour obtenir l’annulation d’une décision rejetant la création du fonds ou fixant un taux inférieur aux minimums légaux.
Si l’oubli vient du syndic, il faut d’abord le contacter directement. Sans réponse satisfaisante, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception s’impose, pour exiger l’inscription de ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Un syndic professionnel dispose de 3 mois après sa désignation pour mettre en place ce fonds. Passé ce délai, son mandat peut être révoqué.
Si vous vivez dans un logement social et réfléchissez à changer de situation, sachez que certaines démarches spécifiques existent. Notre article sur comment changer de logement social rapidement peut vous aider à y voir plus clair.
La constitution d’un fonds de travaux, loin d’être une contrainte administrative, représente un franc protection pour les copropriétaires. Mieux vaut cotiser régulièrement que se retrouver face à une facture imprévue qui fragilise tous les foyers de l’immeuble. C’est une leçon que j’ai apprise sur le terrain, et que je recommande de prendre au sérieux dès aujourd’hui.
Sources : (Vaucluse) »>wiki de la ville Orange
