L’article en bref
Les passoires thermiques (étiquettes F et G) sont des logements aux performances énergétiques catastrophiques, soumis à un calendrier d’interdiction progressif.
- Définition précise : logements consommant plus de 330 kWh/m²/an ou émettant plus de 70 kg CO₂/m²/an, classés par le DPE réformé en 2021
- Impact légal : les logements G sont interdits à la location depuis janvier 2025, suivis des F en 2028
- Dépréciation financière : les maisons F ou G perdent 22 % de leur valeur comparées aux biens classés D
- Rénovation possible : MaPrimeRénov’, éco-PTZ et certificats d’économies d’énergie financent les travaux jusqu’à 80 % du coût
Imaginez un appartement de 40 m² chauffé à l’électricité pour 90 € par mois : c’est exactement le profil d’un logement classé F au diagnostic de performance énergétique. Moi, Christophe, spécialiste de l’immobilier à Orange, je rencontre régulièrement des propriétaires qui découvrent avec stupeur l’étiquette de leur bien. Le sujet est brûlant, c’est le cas de le dire, surtout depuis que la législation a durci les règles pour ces logements énergivores.
Qu’est-ce qu’un DPE étiquette F ou G, la passoire thermique ?
Le DPE étiquette F ou G passoire thermique désigne un logement dont les performances énergétiques sont spécialement mauvaises. Le diagnostic de performance énergétique, réformé le 1er juillet 2021, classe les biens de A (excellent) à G (catastrophique). Depuis cette réforme, le classement repose sur un double seuil : la consommation d’énergie primaire ET les émissions de CO₂.
Les seuils précis des étiquettes F et G
Voici ce que signifient concrètement ces deux étiquettes :
| Étiquette | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions CO₂ (kg eq/m²/an) |
|---|---|---|
| — | 330 à 420 | 70 à 99 |
| — | Plus de 420 | Plus de 100 |
Le principe du double seuil est simple : un logement prend l’étiquette correspondant à sa moins bonne performance, que ce soit côté énergie primaire ou côté émissions de gaz à effet de serre. Avant 2021, seule la consommation en énergie primaire comptait, avec un seuil F fixé entre 331 et 450 kWh/m² par an.
Un diagnostic obligatoire et opposable
Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente, au même titre que le diagnostic électrique ou gaz. Il doit impérativement figurer sur toutes les annonces immobilières. Sa durée de validité est de 10 ans, à condition d’avoir été réalisé par un diagnostiqueur certifié selon la norme NF EN ISO/CEI 17024 et transmis à l’Agence de la transition écologique (Ademe).
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable. Concrètement, un acheteur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur si l’étiquette indiquée se révèle erronée. J’ai personnellement accompagné un vendeur à Orange qui a dû refaire intégralement son DPE après contestation de l’acquéreur : l’enjeu financier était considérable. Attention aussi : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024 et doivent être refaits.
Combien de passoires thermiques en France ?
Au 1er janvier 2025, la France métropolitaine comptait 3,9 millions de passoires thermiques parmi ses 30,9 millions de résidences principales, soit 12,7 % du parc. En détail, environ 2,4 millions de logements sont classés F et 1,5 million sont classés G. En intégrant résidences secondaires et logements vacants, le total atteint 5,4 millions de biens. Bonne nouvelle : ce nombre recule d’environ 327 000 logements en un an. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est abaissé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025) : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent mécaniquement des classes F et G, et 600 000 biens classés F passent en catégorie E, sans aucun travaux.
Conséquences légales et financières d’un bien classé passoire énergétique
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier d’interdictions progressives. C’est là que les choses deviennent sérieuses, notamment pour les propriétaires bailleurs.
Un calendrier d’interdiction à connaître absolument
Depuis le 1er janvier 2025, les logements étiquetés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être proposés à la location pour tout nouveau contrat, renouvellement ou reconduction tacite. Les étiquettes F suivront le 1er janvier 2028, puis les étiquettes E le 1er janvier 2034. En hormis-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : interdiction des G en 2028, des F en 2031.
Depuis le 24 août 2022, il est aussi interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, que ce soit entre deux locataires, au renouvellement du bail ou lors de la révision annuelle. Pour savoir si votre logement est une passoire thermique, des outils de diagnostic rapide existent en ligne.
Une dépréciation significative à la vente
Côté valeur patrimoniale, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon l’étude sur la valeur verte publiée par le Conseil Supérieur du Notariat sur les ventes 2019, un logement classé F ou G subit une moins-value de 2 à 18 % par rapport à un logement de référence de classe D. En Nouvelle-Aquitaine, la décote atteignait 18 % pour les maisons. En 2025, les maisons notées F ou G affichent un prix 22 % moins élevé que les maisons notées D, avec une décote pouvant monter à 25 % pour les étiquettes G. Chaque classe perdue coûte en moyenne 8 % de la valeur d’une maison.
Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G impose également un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE classique.
Les recours du locataire face à une passoire
Un locataire dont le logement n’est plus décent peut d’abord rechercher une solution amiable avec son propriétaire, par courrier recommandé. En cas d’échec, il peut saisir la Commission départementale de conciliation, puis le juge civil. Ce dernier peut imposer des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement. La CAF et la MSA disposent d’une procédure de conservation des aides pendant 18 mois maximum : le bailleur ne perçoit pas les aides au logement, tandis que le locataire ne paie que le loyer après déduction de celles-ci.
Rénover une passoire thermique : travaux et aides disponibles en 2026
Passer d’une passoire énergétique à un logement performant représente un investissement réel. Le coût moyen des travaux pour atteindre le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) est de 25 000 € pour un logement collectif et de 46 000 € pour une maison individuelle. Les trois leviers les plus efficaces restent l’isolation, le remplacement du système de chauffage et le changement des menuiseries.
En copropriété, les choses se compliquent. Tout travail impactant les parties communes nécessite l’accord de l’assemblée générale. La loi du 6 juillet 1989 (article 20-1) protège d’ailleurs le copropriétaire de bonne foi qui ne parvient pas à obtenir les votes nécessaires.
Pour financer ces travaux, plusieurs dispositifs existent :
- MaPrimeRénov’ en parcours accompagné (2026) : réservé aux logements classés E, F ou G avant travaux, il finance jusqu’à 80 % d’un plafond de 30 000 € HT (gain de 2 classes) ou 40 000 € HT (gain de 3 classes ou plus).
- L’éco-prêt à taux zéro : prêt sans intérêt sur 20 ans maximum, jusqu’à 50 000 € par logement, accessible à tous les propriétaires.
- Les certificats d’économies d’énergie (CEE) : environ 50 opérations sont éligibles, avec des compléments forfaitaires via le dispositif Coup de pouce depuis 2016.
- La TVA réduite à 5,5 % : applicable aux travaux de rénovation énergétique, que vous soyez propriétaire ou locataire.
Depuis le 1er juillet 2024, les logements de 40 m² ou moins bénéficient d’un DPE simplifié : environ 140 000 logements pourraient ainsi améliorer leur classe énergétique. À Orange comme ailleurs en Vaucluse, je conseille systématiquement aux propriétaires de biens anciens d’agir avant les échéances légales, car le marché pénalise déjà fortement les passoires énergétiques. Mieux vaut anticiper que subir une dépréciation de 22 % à la revente.
Sources : (Vaucluse) » target= »blank »>wiki de la ville Orange
