L’article en bref
Depuis avril 2023, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre une maison ancienne classée F ou G. Ce diagnostic approfondi va bien au-delà du DPE en proposant des travaux concrets et chiffrés. Voici les points essentiels à retenir :
- Obligation progressive : Les passoires thermiques (F et G) doivent disposer d’un audit dès avril 2023 en métropole, avec extension aux autres classes jusqu’en 2034.
- Contenu détaillé : L’audit propose deux parcours de rénovation visant au minimum la classe B, couvrant isolation, menuiseries, chauffage et ventilation.
- Professionnels qualifiés : Bureaux d’études OPQIBI, entreprises RGE, architectes ou diagnostiqueurs certifiés peuvent réaliser l’audit.
- Coût et aides : Budget entre 800 et 1 200 euros, partiellement couvert par MaPrimeRénov’ selon les revenus du propriétaire.
- Validité : L’audit reste valable cinq ans et s’impose dès la première visite du bien.
Vous possédez une maison ancienne à Orange ou ailleurs dans le Vaucluse, et vous souhaitez la mettre en vente ? Depuis le 1er avril 2023, un nouveau document s’impose aux propriétaires de passoires thermiques : l’audit énergétique réglementaire. Je m’appelle Christophe, et je suis spécialiste de l’immobilier sur Orange depuis de nombreuses années. Ce sujet, je l’aborde régulièrement avec mes clients vendeurs, souvent surpris d’apprendre qu’un simple DPE ne suffit plus. Laissez-moi vous expliquer tout cela clairement.
Qu’est-ce qu’un audit énergétique obligatoire : définition et cadre légal
L’audit énergétique obligatoire est un diagnostic immobilier approfondi qui dresse un état des lieux complet de la performance énergétique et environnementale d’un bâtiment. Contrairement au DPE, valable dix ans et dont les recommandations restent simplifiées, l’audit va beaucoup plus loin. Il intègre des propositions concrètes de travaux pour atteindre une rénovation performante, tout en informant l’acquéreur sur les enjeux écologiques du bien qu’il envisage d’acheter.
Ce dispositif a été institué par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, votée par le Parlement à l’été 2021. Son article 158 détaille précisément l’obligation. Le décret n°2022-780 du 4 mai 2022 précise les qualifications des professionnels habilités, tandis que l’arrêté du 4 mai 2022 en définit le contenu. L’ensemble s’appuie sur l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Il est important de ne pas confondre audit et DPE. Le DPE classe le logement de A à G et valorise sa performance énergétique. L’audit, lui, propose des parcours de travaux chiffrés et cohérents. Un diagnostiqueur peut réaliser un audit réglementaire s’il n’a pas établi le DPE du bien, mais en pratique, il devra souvent reprendre ce DPE puisqu’il est responsable des données caractérisant l’état initial.
Le calendrier d’application progressif
Le législateur a prévu une montée en puissance progressive, que je résume dans ce tableau :
| Classement DPE | France métropolitaine | Sans compter-Mer |
|---|---|---|
| F ou G | 1er avril 2023 | 1er juillet 2024 |
| — | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| — | 1er janvier 2034 | 1er janvier 2034 |
Attention : si le compromis de vente a été signé avant la date d’application, l’audit réglementaire n’est pas exigé. Cela peut sembler un détail, mais dans ma pratique à Orange, ce point a parfois changé la donne pour des vendeurs en cours de négociation.
Quels bâtiments sont concernés ?
L’obligation ne touche que les bâtiments vendus en monopropriété : maisons individuelles et immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire. Les copropriétés ne sont pas visées par cette obligation. La location non plus. Selon le Service des données et études statistiques du gouvernement, la France compte 5,8 millions de passoires énergétiques, dont 4,2 millions sont des résidences principales. Le gisement est donc considérable.
Sanctions prévues pour les propriétaires ?
Pour l’instant, la loi Climat et Résilience ne prévoit aucune sanction explicite pour un propriétaire qui ne respecterait pas cette obligation avant de mettre son bien en vente. Ni le décret ni l’arrêté n’apportent de précision supplémentaire sur ce point. Cela dit, l’audit doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite, puis inséré dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente.
Contenu, coût et professionnels habilités pour l’audit énergétique
Je me souviens d’un propriétaire orangeois qui m’a contacté en pensant qu’un simple devis de travaux suffirait. Il a été surpris d’apprendre l’étendue réelle du document exigé. L’audit doit contenir au minimum deux propositions de travaux distinctes, construites autour de six postes obligatoires : isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures, de la ventilation, et de la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
La première proposition prévoit un parcours par étapes. La première étape doit permettre un gain d’au moins deux classes énergétiques et traiter a minima deux postes d’isolation. L’étape finale doit conduire le bâtiment à la classe B au minimum. La seconde proposition prévoit une rénovation en une seule étape, visant le même objectif.
Que faire quand la classe B est inaccessible ?
Certaines contraintes patrimoniales, techniques ou financières peuvent rendre cet objectif impossible. Lorsque le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur du bien, il est considéré comme disproportionné. Dans ce cas, un parcours aménagé s’applique : atteindre la classe C pour un bâtiment classé E, la classe D pour un bâtiment classé F, ou la classe E pour un bâtiment classé G. Les bâtiments protégés au titre du Code du patrimoine bénéficient des mêmes dérogations.
La approche de calcul utilisée est la méthode 3CL DPE 2021. Elle prévoit un comportement conventionnel à 19°C de chauffe et 56 litres d’eau chaude par occupant et par jour, et un comportement dépensier à 21°C avec 79 litres. À partir de 2026, le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire passera de 2,3 à 1,9. Cela aura un impact sur les résultats affichés dans les futurs audits, y compris pour les diagnostics immobiliers obligatoires à la vente.
Quel professionnel pour réaliser cet audit ?
L’auditeur doit être indépendant, ne peut pas sous-traiter sa mission, et doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité. Pour une maison individuelle, plusieurs profils sont habilités :
- Bureaux d’études qualifiés OPQIBI 1905 ou OPQIBI 1911
- Entreprises certifiées QUALIBAT 8731 ou RGE offre globale
- Architectes inscrits à l’Ordre des architectes ayant suivi une formation spécifique
- Diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant d’une attestation de formation
Le rapport de synthèse, au format PDF, doit être transmis au propriétaire dans un délai d’un mois après la visite. Depuis le 1er avril 2023, les audits sont également transmis à l’ADEME dans le cadre d’un traitement automatique prévu par l’article R. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation. L’audit est valable cinq ans.
Quel budget prévoir et quelles aides mobiliser ?
Le coût d’un audit énergétique pour une maison individuelle se situe généralement entre 800 et 1 200 euros. MaPrimeRénov’ peut prendre en charge une partie de cette dépense : 500 euros pour les ménages très modestes (profil bleu), 400 euros pour les ménages modestes (profil jaune), 300 euros pour les profils intermédiaires (profil violet). Après déduction, le reste à charge peut descendre à 300 euros. Les ménages aux ressources élevées (profil rose) n’y ont pas droit. L’audit est également requis pour accéder à MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur, MaPrimeRénov’ Copropriété, au Coup de pouce Rénovation d’ampleur, ou encore à l’éco-prêt à taux zéro.
Si vous vendez un bien à Orange ou dans ses environs, je vous encourage vivement à anticiper cet audit bien avant la mise en vente. Un bien mieux noté se vend plus vite et à optimal prix. C’est une réalité que j’observe sur le terrain depuis plusieurs années, et l’audit devient progressivement un vrai argument de négociation, dans un sens comme dans l’autre.
Sources : (Vaucluse) »>wiki de la ville Orange
