L’article en bref
L’article en bref
Le prêt gigogne combine deux crédits immobiliers aux conditions et durées différentes pour optimiser votre financement immobilier.
- Définition : Deux lignes de crédit coexistent (court terme 7-12 ans à taux avantageux, long terme 20-25 ans à taux légèrement plus élevé), puis se réduisent à une seule échéance.
- Avantages financiers : Économies de 7 000 à 10 000 euros sur le coût total du crédit grâce à un taux moyen plus compétitif et une assurance optimisée.
- Contraintes : Dossier complexe, deux contrats d’assurance, remboursement anticipé délicat, frais supplémentaires importants.
- Profils adaptés : Revenus stables, bonne capacité d’endettement, revente prévue à court/moyen terme ou combinaison avec prêts aidés.
Après vingt ans à accompagner des acquéreurs dans leurs projets immobiliers à Orange, dans le Vaucluse, j’ai vu passer des dizaines de montages financiers. Le prêt gigogne reste l’un des moins connus… et pourtant l’un des plus ingénieux. Permettez-moi de vous l’expliquer simplement, sans jargon inutile.
Prêt gigogne : définition et principe de base
Le prêt gigogne, aussi appelé prêt sur deux lignes ou prêt lissé, est un montage financier qui combine deux crédits immobiliers aux conditions distinctes. Ce n’est pas un produit bancaire à proprement parler : c’est une personnalisation de votre financement. L’idée est simple. On divise le capital emprunté en deux prêts de durées différentes, avec des taux d’intérêt variés.
Le premier prêt est court : généralement entre 7 et 12 ans, avec un taux plus avantageux. Le second est long : souvent de 20 à 25 ans, avec un taux légèrement plus élevé. Les deux coexistent, puis se réduisent à une seule échéance une fois le prêt court soldé.
Je me souviens d’un couple de retraités orangeois qui souhaitait acheter un appartement près du théâtre antique. Ils avaient du mal à visualiser le mécanisme. Je leur ai expliqué avec un exemple concret : pour un achat à 180 000 euros, on peut souscrire un premier prêt de 60 000 euros sur 10 ans à 3,15%, soit 584 euros par mois, et un second de 120 000 euros sur 20 ans à 3,35%, soit 687 euros par mois. Pendant dix ans, on rembourse 1 271 euros au total. Ensuite, seule la mensualité de 687 euros subsiste. Là, ils ont compris !
Les différents noms du prêt gigogne
Ce montage porte plusieurs appellations selon les établissements : prêt double ligne, prêt multilignes, prêt emboîté, prêt à paliers ou encore prêt duo. Le Crédit Agricole le commercialise sous le nom de « prêt lisseur souple ». Le Crédit Mutuel et la Caisse d’Épargne le proposent également, mais ces banques restent minoritaires. La plupart des établissements évitent ce montage, jugé trop complexe à gérer.
Le lissage : une mensualité stable du début à la fin
Sans lissage, les deux mensualités se cumulent pendant la phase initiale, puis l’une disparaît. Avec le lissage, les deux lignes sont ajustées pour produire une mensualité constante tout au long du crédit. Le résultat ressemble alors à un prêt classique, mais le taux effectif est une moyenne pondérée des deux taux. C’est là tout l’intérêt du mécanisme.
Lien avec le prêt amortissable
Le prêt gigogne est une variante du prêt amortissable. Chaque mois, l’emprunteur rembourse une part de capital et une part d’intérêts, selon un tableau d’amortissement établi à l’avance. Les frais s’ajoutent : assurance emprunteur, intérêts, frais de dossier et frais de garantie. Rien de différent sur ce point, hormis qu’il faudra représenter deux contrats d’assurance et potentiellement deux garanties distinctes.
Avantages et inconvénients du prêt sur deux lignes
Avant de se lancer, il est utile de peser les deux côtés de la balance. Ce montage n’est pas fait pour tout le monde, et je le dis franchement à mes clients.
Des économies réelles sur le coût total
L’avantage principal est financier. Prenons un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans. Avec un prêt classique à 2%, la mensualité hors assurance est de 1 012 euros, pour un coût total de 42 824 euros. Avec un prêt gigogne combinant 100 000 euros sur 20 ans à 2% et 100 000 euros sur 15 ans à 1,8%, la mensualité lissée tombe à 1 005 euros et le coût total à 35 593 euros. L’économie atteint 7 231 euros. C’est loin d’être négligeable !
Sur l’assurance, le gain est également notable. Un taux annuel d’assurance de 0,20% sur les deux durées peut générer une diminution du coût total de 3 478 euros supplémentaires. Rappelons que l’assurance peut représenter jusqu’à un tiers du coût global d’un projet.
| Type de prêt | Montant | Durée | Mensualité | Coût total |
|---|---|---|---|---|
| Prêt classique | 200 000 € | 20 ans à 2% | 1 012 € | 42 824 € |
| Prêt gigogne lissé | 200 000 € | 15 + 20 ans | 1 005 € | 35 593 € |
Des contraintes à ne pas sous-estimer
Ce montage a ses limites. Le dossier est plus lourd : deux lignes de crédit, deux contrats d’assurance, parfois deux garanties (hypothèque, cautionnement). Les frais de dossier peuvent atteindre environ 1% du montant emprunté. Et toutes les banques ne jouent pas le jeu.
Le remboursement anticipé est particulièrement délicat. Solder prématurément le prêt court peut déséquilibrer tout l’édifice financier et faire grimper les mensualités. Des pénalités peuvent s’appliquer. Je déconseille ce montage à quiconque envisage une revente rapide ou dispose de revenus irréguliers. Le HCSF recommande un taux d’endettement maximum de 35% : avec un prêt gigogne mal calibré, ce seuil peut être franchi.
Pour quels profils ce montage est-il adapté ?
Le prêt gigogne convient aux emprunteurs aux revenus stables et à la bonne capacité d’endettement. Il est particulièrement pertinent dans ces situations :
- Vous êtes éligible à un prêt aidé (PTZ, PAS, prêt Action-logement, PEL) que vous souhaitez combiner avec votre crédit principal.
- Vous prévoyez une revente du bien dans 7 à 8 ans et souhaitez limiter le capital restant dû.
- L’écart entre le taux court et le taux long est suffisamment marqué pour générer une économie réelle.
Ce que révèle le prêt gigogne sur votre stratégie patrimoniale
La durée moyenne d’un prêt immobilier est estimée à environ 7 ans. Autrement dit, la majorité des emprunteurs revendent ou renégocient avant d’aller au terme de leur crédit. Dans cette perspective, le prêt gigogne prend tout son sens : rembourser le capital plus vite en début de prêt, c’est récupérer davantage lors de la revente.
Un dernier point régulièrement négligé : dans certains montages, la garantie ne porte que sur le prêt long, pas sur le prêt court (selon son montant et sa durée). Cela réduit le coût des sûretés. Ce n’est pas systématique, mais ça mérite d’en parler avec votre conseiller.
Pour maximiser vos chances d’obtenir ce type de financement et en négocier les meilleures conditions, un courtier en crédit immobilier reste votre meilleur allié. Ces professionnels connaissent les établissements réellement ouverts à ce montage et savent présenter un dossier solide et personnalisé.
Sources complémentaires : (Vaucluse) »>wiki de la ville Orange
